بررسی نتایج یک مطالعه تحقیقی در رابطه با بازار مسکن ۹۸ توسط کارشناسان اقتصاد مسکن
افق یکساله بازار مسکن در چهار حوزه خرید، اجاره، ساخت‌وساز و تغییرات قیمت در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸ در قالب دو سناریو تشریح شد.
در این همایش ابتدا کارگردانان (شکل‌دهنده‌های تغییر وتحولات پیش‌رو) در بازار مسکن موثر بر رفتار سمت عرضه و تقاضای ملکی معرفی شدند و در عین حال پیش‌برنده اصلی قیمت مسکن در سال ۹۸ معرفی شد؛ در نهایت و در نتیجه تشریح همه عوامل موثر بر جهت بازار مسکن در سال ۹۸ دورنمای تاریک و تاحدودی روشن بازار ملک، براساس پیش‌بینی‌هایی که برای بازار مسکن امسال وجود دارد، تصویر شد.
در این همایش حسین عبده‌تبریزی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس برجسته حوزه مسکن در یک کلیپ ویدئویی، با اشاره به اینکه قدرت خرید مسکن، امسال در بازار محدود شده است، انتظار جهش قیمتی در سال ۹۸ برای بازار مسکن را انتظاری دور از ذهن و بعید توصیف کرد مگر آنکه در شرایط اقتصادی و سیاسی کشور تحولاتی غیر قابل پیش‌بینی و ناگهانی اتفاق بیفتد تا به واسطه این تحولات و تحت‌تاثیر آنها، جهش قیمت در بازار مسکن محتمل شود.
در این همایش همچنین علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن نتایج مطالعات مربوط به سمت وسوی آتی بازار مسکن در قالب افق یکساله بازار ملک در سال ۹۸ را تشریح کرد؛ نتایج مطالعات انجام شده در این حوزه افق یکساله بازار مسکن در چهار حوزه مربوط به معاملات خرید، اجاره‌بها، قیمت مسکن و ساخت‌وساز را تصویر می‌کند.
نتایج این مطالعه نشان می‌دهد در حالی که نرخ ارز به‌عنوان پیش‌برنده اصلی قیمت مسکن در سال ۹۷، مهم‌ترین عامل جهش قیمتی در یک سال گذشته شناخته می‌شود، مطابق با پیش‌بینی‌ها، نوسانات ارزی در سال ۹۸ نیز متغیر اصلی تحولات قیمتی در بازار ملک خواهد بود.
تحولات نرخ ارز به‌عنوان پیش‌برنده اصلی جهت قیمتی بازار مسکن در سال ۹۸، با تاثیر بر تغییر و تحولات پیش‌روی ۱۰ کارگردان اصلی بازار مسکن در سال جاری، منجر به طرح دو سناریو از افق یکساله پیش‌روی بازار مسکن می‌شود.
تصویر‌سازی از افق یکساله بازار مسکن در سال ۹۸ براساس آنچه دوشنبه گذشته در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران ارائه شد نشان می‌دهد چهار کارگردان اصلی بازار مسکن بر رفتار سمت تقاضا و ۶ کارگردان بر رفتار سمت عرضه ملک در سال جاری اثرگذار خواهد بود.
چند توصیه به متقاضیان خرید مسکن
عمده متقاضیان خرید مسکن در تهران بعد از چند روز جست‌وجوی ملکی در بازار دچار یک «حس مشترک» میشوند که عدم تسلط بر آن می‌تواند بر کیفیت خریدشان تاثیر منفی بگذارد.
افراد بعد از چندین مراجعه به مشاوران املاک و بازدید از آپارتمان‌های فایل‌شده تصور می‌کنند «همه فایل‌های موجود محله منتخب را رویت کرده‌اند و جست‌وجوی بیشتر به جز عقب افتادن از روند رشد قیمت، عایدی دیگری برایشان ندارد.»
این حس باعث می‌شود فرد متقاضی به «انتخاب اجباری» یکی از آپارتمان‌ها در بین فایل‌ها روبیاورد یا «از ادامه جست‌وجو انصراف دهد.» در هر دو شکل، افرادی که به این حس دچار میشوند بازنده بازار خواهند بود.
اما نحوه غلبه بر این حس چگونه می‌تواند باشد؟ اولین گام برای غلبه بر حس «نگرانی از جست‌وجوی بیشتر»، کنار گذاشتن آن دسته از واسطه‌های ملکی است که در طول معرفی فایل، مدام از «رشد قیمت‌ها» و «نبود فایل بیشتر در منطقه» می‌گویند. این گروه از واسطه‌ها قصد دارند فاصله زمانی جست‌وجو تا خرید را کوتاه کنند تا فرد متقاضی، به خرید از فایل‌هایی که در اختیار دارند، متقاعد شود.
واقعیت آن است که در هر دوره‌ای از بازار معاملات مسکن – چه در زمان رکود و چه در زمان رونق- حجم واحدهای فروشی در یک منطقه یا محله، محدود است.
اگر چه نوسانات قیمتی بر کمتر یا بیشتر شدن فایل‌ها موثر است، اما همیشه بخشی از متقاضیان خرید این حس مشترک را در خود دارند. گام دوم برای عبور از این حس، «درست گشتن در بازار» است.
متقاضیان خرید مسکن هر چقدر دامنه مراجعه به بنگاه‌ها را افزایش دهند و با تعداد بیشتری از مشاوران املاک ارتباط برقرار کنند، کمتر دچار حس «نگرانی از ادامه جست‌وجو» میشوند؛ چراکه مراجعه به تعداد بیشتری از مشاوران املاک به معنای دریافت تعداد بیشتری از فایل‌های فروش است.
گام سوم که به نوعی مکمل گام دوم به‌حساب می‌آید جست‌وجوی مجازی در کانال‌ها و سایت‌های اینترنتی عرضه فایل آپارتمان فروشی است.
این سامانه‌های الکترونیکی بازاریابی ملک، کمک می‌کنند متقاضیان خرید مسکن بتوانند مقایسه درست و بهتری بین قیمت‌های پیشنهادی فروش داشته باشند. افرادی که نسبت به ادامه گشتن در بازار تردید دارند و با دچار شدن به حس مشترک بدبینی به آینده، به‌دنبال انتخاب اجباری از بین محدود آپارتمان‌های بازدید کرده هستند، از آسیب‌پذیری بیشتری در فرآیند بعد از انتخاب برخوردارند.
این افراد در مرحله نشستن پای میزمذاکره، نمی‌توانند بر سر قیمت پیشنهادی فروش چانه‌زنی موثر کنند؛ چون طرف مقابل به «ترس خریدار و انتخاب اجباری او» پی برده است و بر تخفیف قیمتی مقاومت به خرج می‌دهد.
این افراد بعد از انجام معامله نیز به‌شدت مستعد «نارضایتی از خرید» هستند؛ به‌گونه‌ای‌که برخی از این افراد در فاصله کوتاهی بعد از خرید ملک، مجددا به جست‌وجو برای جابه‌جایی رو می‌آورند. در وضعیت فعلی که معاملات خرید مسکن در رکود است، بهتر از سال گذشته و سال قبل از آن می‌توان بر این حس مخرب غلبه کرد.