بررسی نتایج یک مطالعه تحقیقی در رابطه با بازار مسکن ۹۸ توسط کارشناسان اقتصاد مسکن
افق یکساله بازار مسکن در چهار حوزه خرید، اجاره، ساخت‌وساز و تغییرات قیمت در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۹۸ در قالب دو سناریو تشریح شد.
در این همایش ابتدا کارگردانان (شکل‌دهنده‌های تغییر وتحولات پیش‌رو) در بازار مسکن موثر بر رفتار سمت عرضه و تقاضای ملکی معرفی شدند و در عین حال پیش‌برنده اصلی قیمت مسکن در سال ۹۸ معرفی شد؛ در نهایت و در نتیجه تشریح همه عوامل موثر بر جهت بازار مسکن در سال ۹۸ دورنمای تاریک و تاحدودی روشن بازار ملک، براساس پیش‌بینی‌هایی که برای بازار مسکن امسال وجود دارد، تصویر شد.
در این همایش حسین عبده‌تبریزی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس برجسته حوزه مسکن در یک کلیپ ویدئویی، با اشاره به اینکه قدرت خرید مسکن، امسال در بازار محدود شده است، انتظار جهش قیمتی در سال ۹۸ برای بازار مسکن را انتظاری دور از ذهن و بعید توصیف کرد مگر آنکه در شرایط اقتصادی و سیاسی کشور تحولاتی غیر قابل پیش‌بینی و ناگهانی اتفاق بیفتد تا به واسطه این تحولات و تحت‌تاثیر آنها، جهش قیمت در بازار مسکن محتمل شود.
در این همایش همچنین علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن نتایج مطالعات مربوط به سمت وسوی آتی بازار مسکن در قالب افق یکساله بازار ملک در سال ۹۸ را تشریح کرد؛ نتایج مطالعات انجام شده در این حوزه افق یکساله بازار مسکن در چهار حوزه مربوط به معاملات خرید، اجاره‌بها، قیمت مسکن و ساخت‌وساز را تصویر می‌کند.
نتایج این مطالعه نشان می‌دهد در حالی که نرخ ارز به‌عنوان پیش‌برنده اصلی قیمت مسکن در سال ۹۷، مهم‌ترین عامل جهش قیمتی در یک سال گذشته شناخته می‌شود، مطابق با پیش‌بینی‌ها، نوسانات ارزی در سال ۹۸ نیز متغیر اصلی تحولات قیمتی در بازار ملک خواهد بود.
تحولات نرخ ارز به‌عنوان پیش‌برنده اصلی جهت قیمتی بازار مسکن در سال ۹۸، با تاثیر بر تغییر و تحولات پیش‌روی ۱۰ کارگردان اصلی بازار مسکن در سال جاری، منجر به طرح دو سناریو از افق یکساله پیش‌روی بازار مسکن می‌شود.
تصویر‌سازی از افق یکساله بازار مسکن در سال ۹۸ براساس آنچه دوشنبه گذشته در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران ارائه شد نشان می‌دهد چهار کارگردان اصلی بازار مسکن بر رفتار سمت تقاضا و ۶ کارگردان بر رفتار سمت عرضه ملک در سال جاری اثرگذار خواهد بود.
چند توصیه به متقاضیان خرید مسکن
عمده متقاضیان خرید مسکن در تهران بعد از چند روز جست‌وجوی ملکی در بازار دچار یک «حس مشترک» میشوند که عدم تسلط بر آن می‌تواند بر کیفیت خریدشان تاثیر منفی بگذارد.
افراد بعد از چندین مراجعه به مشاوران املاک و بازدید از آپارتمان‌های فایل‌شده تصور می‌کنند «همه فایل‌های موجود محله منتخب را رویت کرده‌اند و جست‌وجوی بیشتر به جز عقب افتادن از روند رشد قیمت، عایدی دیگری برایشان ندارد.»
این حس باعث می‌شود فرد متقاضی به «انتخاب اجباری» یکی از آپارتمان‌ها در بین فایل‌ها روبیاورد یا «از ادامه جست‌وجو انصراف دهد.» در هر دو شکل، افرادی که به این حس دچار میشوند بازنده بازار خواهند بود.
اما نحوه غلبه بر این حس چگونه می‌تواند باشد؟ اولین گام برای غلبه بر حس «نگرانی از جست‌وجوی بیشتر»، کنار گذاشتن آن دسته از واسطه‌های ملکی است که در طول معرفی فایل، مدام از «رشد قیمت‌ها» و «نبود فایل بیشتر در منطقه» می‌گویند. این گروه از واسطه‌ها قصد دارند فاصله زمانی جست‌وجو تا خرید را کوتاه کنند تا فرد متقاضی، به خرید از فایل‌هایی که در اختیار دارند، متقاعد شود.
واقعیت آن است که در هر دوره‌ای از بازار معاملات مسکن – چه در زمان رکود و چه در زمان رونق- حجم واحدهای فروشی در یک منطقه یا محله، محدود است.
اگر چه نوسانات قیمتی بر کمتر یا بیشتر شدن فایل‌ها موثر است، اما همیشه بخشی از متقاضیان خرید این حس مشترک را در خود دارند. گام دوم برای عبور از این حس، «درست گشتن در بازار» است.
متقاضیان خرید مسکن هر چقدر دامنه مراجعه به بنگاه‌ها را افزایش دهند و با تعداد بیشتری از مشاوران املاک ارتباط برقرار کنند، کمتر دچار حس «نگرانی از ادامه جست‌وجو» میشوند؛ چراکه مراجعه به تعداد بیشتری از مشاوران املاک به معنای دریافت تعداد بیشتری از فایل‌های فروش است.
گام سوم که به نوعی مکمل گام دوم به‌حساب می‌آید جست‌وجوی مجازی در کانال‌ها و سایت‌های اینترنتی عرضه فایل آپارتمان فروشی است.
این سامانه‌های الکترونیکی بازاریابی ملک، کمک می‌کنند متقاضیان خرید مسکن بتوانند مقایسه درست و بهتری بین قیمت‌های پیشنهادی فروش داشته باشند. افرادی که نسبت به ادامه گشتن در بازار تردید دارند و با دچار شدن به حس مشترک بدبینی به آینده، به‌دنبال انتخاب اجباری از بین محدود آپارتمان‌های بازدید کرده هستند، از آسیب‌پذیری بیشتری در فرآیند بعد از انتخاب برخوردارند.
این افراد در مرحله نشستن پای میزمذاکره، نمی‌توانند بر سر قیمت پیشنهادی فروش چانه‌زنی موثر کنند؛ چون طرف مقابل به «ترس خریدار و انتخاب اجباری او» پی برده است و بر تخفیف قیمتی مقاومت به خرج می‌دهد.
این افراد بعد از انجام معامله نیز به‌شدت مستعد «نارضایتی از خرید» هستند؛ به‌گونه‌ای‌که برخی از این افراد در فاصله کوتاهی بعد از خرید ملک، مجددا به جست‌وجو برای جابه‌جایی رو می‌آورند. در وضعیت فعلی که معاملات خرید مسکن در رکود است، بهتر از سال گذشته و سال قبل از آن می‌توان بر این حس مخرب غلبه کرد.
قیمت اوراق تسهیلات مسکن در انتهای فروردین ۹۸
قمیت اوراق تسهیلات مسکن در این هفته نسبت به هفته‌های گذشته چندان فرقی نکرده است؛ به طوری که هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن حدود ۵۰ هزار تومان معامله شد.
امروز نیز قیمت هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن در حدود ۵۰ هزار تومان معامله شد که تفاوت چندانی نسبت به روزهای گذشته نداشت. قیمت امتیاز تسهیلات مسکن اردیبهست ۱۳۹۶، کمی بیش از ۵۰ هزار تومان و اوراق خرداد ۹۶، ۴۹ هزار تومان معامله شد.
همچنین قیمت هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن آبان ۱۳۹۷ امروز حدود ۵۰ هزار تومان داد و ستد شد و اوراق اسفند پارسال، ۵۱ هزار تومان است. علاوه بر این اوراق دی ماه سال گذشته نیز حدود ۵۱ هزار تومان بود.
با توجه به اینکه قیمت هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن عمدتاً در محدوده ۵۴ هزار تومان می‌چرخد، هزینه وام اقشار مختلف جامعه را در این گزارش با این نرخ محاسبه می‌کنیم.
زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند. آنها باید ۱۰ میلیون تومان صرف خرید این ۲۰۰ برگ کنند. به این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابت آن باید ۴۰ برگ تسه خریداری شود، دو میلیون تومان اضافه می‌شود. در نتیجه در مجموع باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن حدود ۱۲ میلیون تومان صرف شود.
همچنین زوج‌های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند، می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید هشت میلیون تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب دو میلیون تومان برای خرید اوراق وام جعاله در مجموع برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید ۱۰ میلیون تومان پرداخت کنند.
علاوه بر این، زوج‌های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می‌توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که باید شش میلیون تومان بابت خرید اوراق بپردازند.
همچنین برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله نیز باید دو میلیون تومان پرداخت کنند که در مجموع برای وام ۸۰ میلیون تومانی هشت میلیون تومان از سوی زوجین باید پرداخت شود.
مجردهای تهرانی نیز می‌توانند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و غیر زوج‌هایی که در مراکز استان‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰ میلیون تومان و در نهایت غیر زوج‌های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به ترتیب هر کدام باید ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن را از فرا بورس ایران خریداری کنند.
با این حساب مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق، شش میلیون تومان، افراد ساکن در مراکز استان بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مبلغ پنج میلیون تومان و افراد گروه سوم مبلغ چهار میلیون تومان پرداخت کنند. البته در صورت تمایل برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله باید مبلغ دو میلیون تومان دیگر هم بپردازند.
اوراق تسهیلات مسکن قابلیت معامله در فرا بورس ایران را دارد و ارزش اسمی هر برگ پنج میلیون ریال است. مدت اعتبار اوراق تسه حداکثر تا دو دوره شش ماهه قابل تمدید است.
این اوراق با توجه به اینکه چقدر تا زمان اعتبارش باقی مانده، دارای قیمت متفاوتی است. در صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام رسیده و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی دیگر به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.
بازار مسکن تهران در وضعیت نیمه تعطیل
بازار مسکن پایتخت در حالی روزهای پایانی یک ماه نیمه تعطیل (فروردین) را می‌گذراند که متقاضیان مصرفی از یکسو به دلیل عطش سمت عرضه برای افزایش قیمت پیشنهادی و از سوی دیگر کمبود فایل مناسب در بازار سردرگم شده‌اند.
مشاوران املاک مناطق مختلف تهران، مهم‌ترین ویژگی بازار فروردین ماه سال جاری را سردرگمی متقاضیان مصرفی می‌دانند. به گفته آنها این گروه از متقاضیان حاضر در بازار که بخشی از آنها خانه‌اولی و بخشی دیگر مالکانی هستند که با هدف تبدیل به احسن کردن به بازار وارد شده‌اند، به دلیل شرایط فعلی بازار ناگزیر به تغییر گزینه انتخابی خود برای خرید ملک یا عقب‌نشینی از بازار شده‌اند.
در حال حاضر بخش زیادی از فروشندگان و سازندگان مسکن به دلیل نااطمینانی از شرایط بازار، از فروش ملک خود منصرف شده‌اند یا آنکه قیمت پیشنهادی خود را بسیار متفاوت از ارزش واقعی ملکی در مقطع کنونی اعلام می‌کنند.
به گفته آنها این وضعیت درخصوص املاک نوساز و به اصطلاح کلید نخورده بیشتر از سایر گروه‌های سنی املاک مشاهده می‌شود. به‌طوری که می‌توان گفت قیمت‌های پیشنهادی ارائه شده برای املاک نوساز حتی در مناطق مصرفی و جنوبی شهر در محدوده قیمت‌های قرمز رنگ (یعنی بسیار بالاتر از قیمت میانگین آپارتمان‌های مشابه در یک منطقه از شهر) قرار دارند.
در وضعیت کنونی فقط مالکانی که امکان خرید واحد مناسب داشته‌اند یا سازندگانی که خواهان آغاز پروژه جدید ساختمانی هستند برای معامله ملک خود اقدام می‌کنند.
نکته مهمی که از دیدگاه مشاوران املاک درخصوص وضعیت قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز عنوان می‌شود، اینکه تعیین قیمت‌های غیرواقعی و نامتناسب با ارزش واحد مسکونی به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی به معنی رسوب فایل عرضه شده حداقل برای چندماه آتی خواهد بود.
پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۹۸ / بازار مسکن کشش افزایش قیمت ندارد
آخرین کارنامه بازار مسکن در بهمن ماه امسال نشان می‌دهد که بعد از هشت ماه نزولی بودن روند معاملات در این ماه نسبت به بهمن ماه افزایش یافته است. آن طور که در سامانه اتحادیه مشاوران املاک تهران آمده از ابتدای اسفند ماه تا اواسط این ماه کل قراردادها نسبت به مدت مشابه سال گذشته یک درصد رشد را نشان می‌دهد. همچنین میزان مبایعه نامه‌ها نیز از رشد ۱۵ درصدی برخوردار است. اما سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا این روند صعودی بودن میزان معاملات و میزان قیمت در بازار مسکن سال ۹۸ همچنان ادامه پیدا خواهد کرد؟
رییس اتحادیه املاک تهران درباره علت رشد میزان معاملات در بهمن ماه امسال به تجارت‌نیوز گفت: زمستان امسال شاهد افزایش قیمت مسکن و میزان معاملات هستیم. در ماه‌های دی، بهمن و اسفند جهش قیمت‌ها را در مقایسه با سال گذشته تجربه کردیم. در ۴۰ سال گذشته چهار مرتبه قیمت مسکن افزایش یافت. سال ۶۸، ۸۶، ۹۱ و ۹۷ از جمله سال‌هایی است که جهش یک باره قیمت مسکن را شاهد بودیم. البته در این سال‌ها نیز چهار مولفه مهم همچون قیمت حامل‌های انرژی، وضعیت شاخص بورس، قیمت طلا و دلار در قیمت مسکن اثرگذار بوده است.
مصطفی قلی خسروی به جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ اشاره کرد و افزود: عمده‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن در سال ۹۱ به روند صعودی شدن نرخ ارز باز می‌گردد. زمانی که نرخ ارز سه برابر شد، قیمت خانه نیز نیز حدود سه برابر گران شد؛ این درحالی است که از سال ۹۳ تا ۹۶ ثبات قیمت حکم‌فرما شد.
او اظهار کرد: حال با تصویری که از سال ۹۱ ارائه شد، به نظر می‌رسد پس از گرانی قیمت مسکن در سال ۹۷، قیمت‌ها در سال آینده ثابت باقی خواهد ماند. عده‌ای از کارشناسان در رسانه‌ها از افزایش قیمت مسکن در سال آینده خبر می‌دهند این درحالی است که برای سال آینده افزایش قیمت کشش ندارد و بنابراین این گفته‌ها بیشتر جنبه حدس و گمان را دارد و سال ۹۸ قیمت مسکن جهشی نخواهد شد.
قلی خسروی با اشاره به تحریم‌های اخیر آمریکا گفت: دورنمای اقتصاد حاکی از این است که فضای کسب‌وکار آبستن برخی حوادث است اما قیمت‌ها روند جهشی نخواهند داشت. هر ساله بانک مرکزی در پیش‌بینی نرخ تورم سال آتی را اعلام می‌کند اما معتقدیم که قیمت مسکن در سال ۹۸ کمتر از نرخ تورم است.