عرضه و تقاضا در حوزه مسکن باید به تعادل برسد

یک عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: دولت باید نظارت خود را در حوزه مسکن دقیق تر نماید و عرضه و تقاضا را به تعادل رساند. در جاهایی که نیاز به ساخت مسکن است، دولت باید در قالب طرح های حمایتی و اجتماعی ورود پیدا کند و در جاهایی که ساخت و ساز مازاد و سرمایه ای اتفاق می افتد، دولت نباید اجازه دهد تا این سرمایه در این بخش متمرکز شود چراکه این اتفاق دارای بازخورد در اقتصاد ملی است.

 سید حسن علوی در خصوص آسیب های سرمایه گذاری بیش از اندازه در حوزه مسکن بیان کرد: بر اساس آمار ها ۲ میلیون و ۵۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. به عنوان مثال فرد در استان دیگری زندگی می کند ولی یک خانه هم در تهران دارد و ساکن آن نیست فقط در ماه یکبار به آنجا می‌رود.

ساختمان هایی هستند که ساخته شده اند اما به فروش نرفته اند و علت اصلی آن این است که عرضه و تقاضا در کشور به هم ریخته است. در کنار صنعت ساخت زیر مجموعه های دیگری  مانند شرکت های ساختمانی و کارخانه هایی وجود دارند که مصالح ساختمانی را تامین می کنند که این بخش نیز با مشکلات عدیده و ورشکستگی سرمایه گذاران مواجه شده است.

وی در ادامه گفت: اگر از محور دیگر بخواهیم به مسئله مسکن نگاه کنیم، ما در کشورمان حدود ۴۰۰تا ۵۰۰ هزار خانوار مستضعف داریم که امکان آورده اولیه هم ندارند تا بتوانند برای خود یک سرپناه ایجاد کنند و هم چنین امکان بازپرداخت وام هم ندارند. از این بعد دولت باید در یک پروژه حمایتی و اجتماعی به کمک سرمایه گذران و خیرین اقدام به ساخت مسکن برای این افراد نماید. در غیر اینصورت این افراد ناگزیر شده که به اجاره نشینی روی آورند که خود این امر نیز مشکلاتی را به دنبال دارد.

وی افزود: یکی از اشکالات بزرگ این بود که سود سپرده در بانک ها پایین آمد و به دنبال آن خیلی از افراد پول هایشان را از بانک ها بیرون آوردند و به سراغ بازار های غیر مولد مانند سکه و طلا رفتند؛ مانند دور باطلی که در گذشته داشتیم. این امر سبب شد تا افراد دیگر خانه های خودشان را رهن ندهند و خواستار اجاره نقدی باشند که به دنبال آن فشار بر اجاره نشینان و ایجاد تورم در این بخش اتفاق افتاد. متاسفانه این سیاست های غلطی است که در کشور ما اجرا می شود و پیامد هایی را به دنبال دارد.

نماینده مردم سنندج در مجلس گفت: کانون های قدرت اجازه نمی دهند تا مدیریت صحیحی در خصوص مساکن خالی در سطح کشور صورت گیرد. در سال گذشته مجلس طرحی را مطرح کرد که از افرادی که بیش از یک خانه دارند مالیات گرفته شود.

امروزه در تمام دنیا به خصوص کشور های توسعه یافته، هر کسی حق دارد یک خانه داشته باشد اما اگر بیشتر از یک خانه خریداری کرد باید ۴۰ درصد مالیات به دولت دهد. لذا دیگر افرادی نمی روند پول خود را صرف ساخت و ساز کنند و تعادل در بخش مسکن را برهم زنند. در این صورت هم دولت با مشکل مواجه نمی شود و هم میزان عرضه و تقاضا به تعادل می رسد. متاسفانه در کشور ما بعضی از افراد بیش از ۲۰۰ خانه دارند و هیچ مالیاتی در قبال آن پرداخت نمی کنند. به منظور ایجاد عدالت باید از افرادی که بیش از یک خانه دارند مالیات گرفته شود.

علوی در ادامه گفت: ما حداقل ۲۰ الی ۲۵ درصد از اقتصاد ملی کشورمان مختص به صنعت ساخت است. در چندساله گذشته با رکود جدی در بخش ساخت و ساز مسکن مواجه شدیم که دولت با ساخت مسکن مهر سعی در ایجاد تعادل کرد. بانک مرکزی نیز خیلی در این زمینه ورود پیدا نکرد و وام هایی را که قرار بود پرداخت کند، نداد. لذا این بخش با یک رکود اساسی مواجه شد. دولت باید نظارت خود را در این بخش دقیق تر کند و تمام سعی خود را برای به تعادل رساندن عرضه و تقاضای مسکن نماید.

علوی خاطر نشان کرد: ما باید به سمتی حرکت کنیم که مسکن های مقاوم بسازیم چراکه ایران یک کشور زلزله خیز است و بر روی کمربند زلزله واقع شده است و هر لحظه امکان وقوع زلزله خطرناک وجود دارد لذا ما باید صنعت ساخت و ساز و مقاوم سازی را درکشور به کمک بخش خصوصی و بانک ها و بخش دولتی فعال کنیم. پیش بینی ها نشان می دهد که در آینده زمین لرزه ها افزایش می یابند لذا باید در زمینه مسکن نظارت دقیق صورت گیرد و به مقاوم سازی و استفاده از مصالح استاندارد در ساخت مسکن توجه شود. این امر هم در اقتصاد ملی و هم در بحث اشتغال و تولید موثر است.Facebook

برای جلوگیری از افزایش خانه‌های خالی شهری چه باید کرد؟

بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند یکی از مهم‌ترین دلایل رشد آمار خانه‌های خالی در بازار مسکن کشور نبود سیاست درست تنظیم بازار مسکن برای تعیین مسیر مناسب برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است. از دیدگاه آنها یکی از مهم‌ترین ابزارهای کنترل و جلوگیری از افزایش تعداد خانه‌های خالی در بازار مسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی است.

 در برخی از کشورها برای تنظیم بازار مسکن و تصفیه آن از آمار بالای خانه‌های خالی، اخذ مالیات از مالکان این آپارتمان‌ها را در دستور کار خود قرار داده‌اند. راهکاری که اگرچه در ایران مطالعات زیادی در مورد آن انجام شده اما تاکنون به دلایل زیادی از اجرا باز مانده است. اجرای این راهکار حتی تا مرحله تدبیر برای راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور نیز پیش رفته‌است. اما با موانع زیادی برای اجرایی شدن مواجه است. از این رو شهرداری از طرح جدیدی برای مقابله با رشد پدیده خانه‌های خالی در شهر تهران رونمایی کرده است. معاون شهردار تهران با تاکید بر آنکه شهرداری به دنبال ساز وکاری برای کاهش نرخ رشد خانه‌های خالی در پایتخت است از پیش‌بینی یک راه جایگزین برای حل مشکل خانه‌های خالی خبر داد.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

حجت‌الله میرزایی معاون برنامه‌ریزی و توسعه شهری شهرداری تهران با اشاره به تهدید بازار مسکن از ناحیه کاهش عرضه در آستانه ورود به دوره رونق معتقد است: فرضیه کاهش قیمت مسکن در سال آینده بعید است، چراکه تقاضا رو به افزایش و عرضه رو به کاهش است. او یکی از راهکار‌ها برای افزایش عرضه مسکن در سال جاری را ورود خانه‌های خالی به بازار مسکن دانست و عنوان کرد: برای ورود خانه‌های خالی به بازار مسکن راهکارهای متفاوتی می‌توان اندیشید.

او در عین حال برای رفع مشکل خانه‌های خالی از طراحی یک ایده در شهرداری خبر داد. به این معنی که سازوکاری برای تغییر کاربری املاک خالی از سکنه شهر تهران از مسکونی به اداری به دو شکل دائم و موقت طراحی شود. به گفته وی تغییر کاربری املاک خالی از سکنه از مسکونی به اداری سه مزیت برای شهر به دنبال خواهد داشت. نخست آنکه مشکل متقاضیان پرتعداد اینتغییر کاربری حل خواهد شد، دوم آنکه به افزایش درآمد شهرداری تهران کمک می‌کند و همچنین راهکاری برای جلوگیری از فساد و ایجاد شفافیت در حوزه کسب و کار است.

با این حال با وجود ارائه چنین ایده‌ای از سوی شهرداری که به نظر می‌رسد هنوز سازوکاری برای آن طراحی نشده و هنوز در مرحله طراحی ایده است، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران اجرای این ایده را راهکار مناسبی برای مقابله با پدیده خانه‌های خالی در پایتخت و همچنین حل مشکل تعداد بالای متقاضی برای کاربری اداری ندانست و گفت: ارائه واجرای چنین پیشنهادی از سوی شهرداری به عنوان یک راهکار برای حل مشکل خانه‌های خالی اساسا با مفاد طرح جامع و طرح تفصیلی به عنوان اسناد فرادست شهری پایتخت منافات دارد.

محمد سالاری با بیان اینکه میزان و حجم بارگذاری کاربری‌های مختلف در پهنه های مختلف شهر تهران در زمان تهیه و تصویب طرح تفصیلی مشخص شده است، افزود: مشاور طرح تفصیلی در زمان تهیه این طرح، میزان کاربری‌های مختلف اعم از مسکونی، تجاری، اداری وسبز را در پهنه‌های مختلف شهری احصا و شناسایی کرده است و براساس آن ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران مشخص شده است. بنابراین این راهکار به دلیل آنکه در یک مقطع زمانی مشخص ساخت وساز در حوزه بارگذاری مسکونی افزایش پیدا کرده اکنون اقدام به تغییر کاربری آنها کنیم نمی‌تواند مشکل اصلی را حل کند و فقط می‌تواند به درآمدزایی شهرداری کمک کند.

این عضو شورای شهر تهران گفت: رشد خانه‌های خالی نتیجه اجرای سیاست‌های نادرست توسعه شهری در دوره‌های گذشته بود که به دنبال تصمیم‌گیری‌های دولت، شهرداری، کمیسیون ماده پنج و… ایجاد شده است.بررسی روند خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ الی ۱۳۹۵ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم ۲/ ۴ درصد در سال ۱۳۸۵ (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۳/ ۸ درصد در سال ۱۳۹۰ (معادل ۶/ ۱ میلیون واحد خالی) و ۳/ ۱۱ درصد  در سال ۱۳۹۵ (معادل ۶/ ۲ میلیون واحد خالی) افزایش یافته است.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه ه املاک توقف مراجعه کنید.

ادامه دعوای سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی

یادداشتی، عدم تمکین رییس سازمان نظام مهندسی به ابلاغیه های وزیر را سرپیچی از قانون دانست و این سازمان را نسبت به اقدام عملی دولت تهدید کرد.

 در شرایطی که فرج الله رجبی رییس سازمان نظام مهندسی در روزهای اخیر بر گفت و گو با عباس آخوندی درخصوص دو بخشنامه اخیر تاکید کرده بود، به نظر می رسید در ورای این پیشنهاد، عقب نشینی وجود نداشت بلکه رجبی بیشتر خواهان آن بود که با وزارتخانه در جهت نیل کامل به منافع نظام مهندسی تفاهم کند.

بنابراین مظاهریان در یادداشتی با اشاره به مقاومت رییس سازمان نظام مهندسی و دستور به عدم اجرای دو ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد: “تقسیم بندی بخشنامه های ابلاغی دولت به دو دسته “قانونی” و “غیرقانونی” در واقع همان “تامین کننده منافع من یا ما” و “مخل منافع من یا ما” است که موجب تمسخرگرفتن عقلانیت و منطق را فراهم کرده و افق هرگونه همکاری و توافق اجتماعی را تیره و تار خواهد کرد”.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

مظاهریان همچنین عنوان کرد که “دولت نمی بایست درگیر مباحثات نامه نگارانه شده و باید برای آنچه در مصلحت جامعه می داند اقدام عملی کند.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

واکنش رییس سازمان نظام مهندسی به بخشنامه وزیر راه و شهرسازی

رییس سازمان نظام مهندسی نسبت به ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی در رابطه با حق الزحمه پنج درصدی مهندسان و فعالیت افراد دو شغله در این سازمان واکنش نشان داد.

 فرج‌الله رجبی  اظهار کرد: سازمان‌های نظام مهندسی خدمات زیادی به مردم می‌دهند و نقش اصلی را در توسعه ملی دارند. مهندسانی که در سازمان‌ها آموزش می‌بینند و بر کارشان نظارت می‌شود به ساختمان ها ارتقای کیفی می‌دهند اما به نظر می‌رسد که مردم درباره ابعاد فعالیت‌های این سازمان اطلاع درستی ندارند.

وی افزود: سازمان نظام مهندسی با میلیاردها تومان هزینه، مهندسان را در زمینه‌های مختلف آموزش می‌دهد و این ها از دید مردم دور است.

رییس سازمان نظام مهندسی ادامه داد: ما یک شورای عالی برای بحث روابط عمومی در سازمان ایجاد کردیم که منتخب خود مسوولان روابط عمومی است و این شورا باید چند کار را انجام دهد. اولین کار این است که بر اساس آخرین آموزه‌های رسمی بتواند مسوولان روابط عمومی را آموزش دهند و کلاس‌های مستمر با کیفیت بالا برگزار و سپس برنامه‌ریزی کنند که چگونه می توانند اتفاقاتی که در سازمان‌ها می‌افتد را به مردم اطلاع رسانی کنند.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.

رجبی با اشاره به برگزاری دومین دوره آموزشی مدیران و کارشناسان روابط عمومی سازمان های نظام مهندسی ساختمان در آبادان، گفت: اولین همایش در تهران برگزار شد و این دومین همایشی است که در آبادان برگزار می‌شود و این کار ادامه دارد و متعاقب آن دستور کارهایی برای روابط عمومی‌ها از جمله اطلاع‌رسانی بهتر و آگاهی رسانی به مردم و مسوولان را داریم.
وی در خصوص تشخیص درصد حق‌الزحمه‌ای که باید مهندسان به این سازمان پرداخت کنند، گفت: ابلاغ شده که سازمان‌ها موظف هستند بر اساس مصوبات مجامع خود عمل کنند که تقریبا همه سازمان‌ها برای امسال پیش‌بینی کرده بودند که پنج درصد حق‌الزحمه بگیرند. برای سال آینده (۱۳۹۷) نیز با تشکیل مجمع عمومی٬ این موضوع با مهندسان مطرح می‌شود و هرچه به تصویب این مجمع رسید انجام خواهد شد. نظر وزیر نیز در صورتی اعمال می‌شود که در مجامع تصویب شود.

رییس سازمان نظام مهندسی با اشاره به ابلاغیه وزیر در خصوص عدم فعالیت افراد دوشغله در سازمان نظام مهندسی٬ گفت: ما در ابتدا با کارشناسان و تیم حقوقی خود صحبت کردیم و سپس آن را به اداره قوانین مجلس شورای اسلامی فرستادیم تا با سایر قوانین تطبیق داده شود. منتظریم که بر اساس پاسخی که می‌آید، اقدامات لازم را انجام دهیم.

رجبی ادامه داد: آنچه مسلم است این است که در قوانین فعلی٬ این که کسی از پروانه اشتغال خود محروم شود ضوابطی دارد و باید حتما تخلفات انتظامی داشته باشد تا محکوم شود. اختیاراتی نیز برای گرفتن حقوق کسانی که دچار هیچ تخلفی نشده‌اند، وجود دارد. این‌ها مسایلی است که کارشناسان در حال صحبت و بررسی هستند و منتظریم تا اداره قوانین مجلس اعلام نظر کند.

وی خاطرنشان‌کرد: ما احساس می‌کنیم که باید رویکرد سازمان‌های نظام مهندسی در مناطق آزاد رویکرد متفاوتی باشد و به تحرک در حوزه ساخت‌ و ساز و مسکن کمک کنند. توقع داریم سازمان مهندسی استان خوزستان متناسب با این فرصتی که برای آبادان به وجود آمده است، برنامه‌ریزی جدید کند و بداند که این سرمایه‌گذاران برای ما جنبه ملی دارند و تنها مربوط به این شهرستان نمی‌شوند .

رییس سازمان نظام مهندسی تاکید کرد: هیات مدیره سازمان نظام مهندسی خوزستان باید در حوزه مشخص و ویژه‌ای به تربیت مهندسانی که متوجه باشند مفهوم سرمایه گذار در منطقه آزاد اروند یک مفهوم ویژه‌ و ملی است و می‌تواند به رونق این منطقه کمک کند توجه داشته باشند.

رجبی ادامه داد: برای مناطق آزاد درصدد این هستیم که سازمان‌ها رویکرد و برنامه‌ریزی خاص و انعطاف بیشتری داشته باشند و حتی نحوه اجرای کار را به گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند که حداکثر استفاده از زمان را داشته باشیم و سریع‌تر پاسخ‌ها داده شود و سرمایه‌گذاران از بابت نوع نظارت دچار وقفه و مشکل نشوند. ما بیشتر علاقه‌مندیم که مهندسان نقش مشاور فنی داشته باشند.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید..

تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن از نگاه دولت

چند ماهی است که خبر رونق نسبی بازار مسکن به گوش می‌رسد، اما این رونق تنها افزایش حجم معاملات را به همراه نداشته، بلکه ما را با گرانی نسبتاً چشمگیری در بخش مسکن نیز مواجه کرده است. حتی آخرین گزارش بانک مرکزی از روند معاملات دی‌ماه مسکن نیز مُهر تاییدی بر این موضوع می‌زند. اما این تحولات در بازار مسکن از کجا نشات می‌گیرد؟

بسیاری از کارشناسان معتقدند تلاطمات اخیری که در بازار ارز دیده می‌شود تاثیر زیادی بر بازار مسکن گذاشته است و اگر بازار ارز به تعادل نرسد، قطعاً سایر بازارهای موازی، از جمله مسکن را نیز تحت تاثیر خود قرار می‌دهد.  اما بروز جهش قیمتی در بازار مسکن چه پیامدهایی به همراه دارد؟ آیا باز هم باید منتظر جهش قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم؟

به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این زمینه می‌گوید: «از آن جهت که ارز و مسکن در اقتصاد دو کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، می‌توان عنوان کرد زمانی که نرخ یکی از کالاهای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند، طبیعتاً بر روی سایر کالاها نیز اثر می‌گذارد. بنابراین از این ناحیه افزایش نرخ ارز بر روی بازار مسکن اثرگذار خواهد بود.» البته او معتقد است: «در شرایط فعلی بازار مسکن، افزایش قیمت به هیچ عنوان همانند سال‌های ۹۱ و ۹۲ نخواهد بود، چراکه در آن سال‌ها نرخ ارز چیزی حدود سه برابر افزایش پیدا کرد، اما اکنون به این صورت نیست.» مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ضمن بیان اینکه در سال آینده روندی مثبت و روبه جلو در بخش مسکن خواهیم داشت، می‌گوید: «نه فقط در حوزه معاملات و قیمت، بلکه مجموعاً در بخش مسکن رونق خواهیم داشت. بسیار محتمل است که تعداد پروانه‌های صادره افزایش یابد و جریان تولید و کسب‌وکار در حوزه مسکن رونق بیشتری بگیرد و در دوره بعدی منجر به افزایش ارزش افزوده این بخش شود.»

 با توجه به گزارش‌های اخیر بانک مرکزی قیمت مسکن در آذر و دی‌ماه به نسبت سال گذشته افزایش یافته است، در حال حاضر نیز با توجه به افزایش نرخ ارز پیش‌بینی فعالان بازار بر رشد قیمتی مسکن است. با توجه به این امر بازار مسکن تا چه میزان از افزایش نرخ ارز متاثر می‌شود ؟ 

سهم پرداخت‌های ارزی در تولید مسکن جزو کمترین نهاده‌های مستقیم به شمار می‌رود، بنابراین اگر بخواهیم به تحلیل این موضوع بپردازیم که اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت تمام‌شده مسکن به چه صورت است،‌ می‌توان گفت که به صورت مستقیم اثر قابل توجهی در این بخش نمی‌گذارد.

اما از آن جهت که ارز و مسکن در اقتصاد دو کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، می‌توان عنوان کرد زمانی که نرخ یکی از کالاهای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند، طبیعتاً روی سایر کالاها نیز اثر می‌گذارد. بنابراین از این ناحیه افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. در این رابطه می‌توان تحلیلی کوتاه‌مدت و همچنین تحلیلی میان‌مدت و بلندمدت ارائه کرد.

در تحلیل کوتاه‌مدت، آثار هزینه‌ای ارز در قیمت مسکن بسیار جزئی است. اگر قیمت بخشی از مصالح ساختمانی که ارزبری دارند، تغییر کند، به این ترتیب اثری در قیمت تمام‌شده مسکن می‌گذارد.

از منظر دیگر که بخش تقاضای مسکن به شمار می‌رود، می‌توان این‌گونه تحلیل کرد که افزایش نرخ ارز تقاضای بخش مسکن را کاهش می‌دهد. یعنی افرادی که متقاضی غیرمصرفی مسکن هستند، ممکن است سرمایه خود را به بازار ارز منتقل کنند. بنابراین افزایش نرخ ارز در کوتاه‌مدت تب بازار مسکن را سرد می‌کند.

اما بیشترین آثار نوسانات ارزی بر بازار مسکن در میان‌مدت صورت می‌گیرد. آثار میان‌مدت آن به این صورت است، زمانی که نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، بخشی از سرمایه‌ را به سمت خود جذب کرده و بعد از یک دوره نوسانات و تغییرات، افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده و سود برده‌اند در گام بعد اغلب وارد بازار مسکن می‌شوند و تقاضای نسبتاً زیادی را برای بخش مسکن ایجاد می‌کنند. این تقاضای ایجاد‌شده افزایش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت.

از منظر دیگر، همیشه سبد دارایی‌ها تعادل دارند، یعنی یک نسبتی را حفظ می‌کنند، بنابراین اگر نرخ ارز به شدت افزایش پیدا کند، طبیعتاً قیمت مسکن هم افزایش پیدا خواهد کرد، زیرا افرادی که ارز خریداری کرده‌اند با انتقال سرمایه خود به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای دیگر منجر به افزایش قیمت در این بازار می‌شوند. بنابراین آثار میان‌مدت افزایش نرخ ارز مساله‌ بسیار مهمی است که نمی‌‌توان اثرات آن را در اقتصاد نادیده گرفت.

 آیا احتمال دارد بازار با شوک قیمتی مواجه شود؟ 

در شرایط فعلی بازار مسکن افزایش قیمت به هیچ عنوان همانند سال‌های ۹۱ و ۹۲ نخواهد بود، چراکه در آن سال‌ها نرخ ارز چیزی حدود سه برابر افزایش پیدا کرد، اما اکنون به این صورت نیست. سال ۹۰ قیمت ارز از هزار تومان شروع شد و رفته‌رفته و با گذشت یکی دو سال به سه هزار تومان رسید. بنابراین نوسانات ارزی در آن سال‌ها بسیار شدید بود و به همین خاطر اثر زیادی را بر سایر بازارهای موازی از جمله مسکن گذاشت.

اما تقریباً از اواخر سال ۹۱ تا اوایل سال ۹۶ نرخ ارز تغییر محسوسی نکرد و در حول و حوش ۳۴۰۰ تا ۳۵۰۰ تومان ثبات داشت. در واقع تغییرات ارز از اردیبهشت‌ماه که حدود ۳۷۰۰ تومان بود شروع شد و اکنون به بیش از ۴۵۰۰ تومان رسیده است و بیشتر این افزایش مربوط به یکی دو ماه اخیر بوده است. از این جهت بعید می‌دانم اکنون آثار نرخ ارز خود را در بازار مسکن نشان داده باشد. طبیعتاً اثر این افزایش نرخ ارز به اندازه سال‌های ۹۰ و ۹۱ نخواهد بود و این آثار بسیار جزئی‌تر است، اما در چند ماه آینده آثار میان‌مدتی در قیمت مسکن خواهد گذاشت. قیمت مسکن در شهر تهران در ۱۰ ماه اولیه امسال نسبت به ۱۰ ماه سال قبل چیزی حدود هشت درصد افزایش یافته است. حال اگر بخواهیم دی‌ماه امسال را با دی‌ماه سال گذشته مقایسه کنیم این افزایش قیمت حدود ۱۵ درصد است.

 البته در گزارش بانک مرکزی این افزایش قیمت ۷ /۱۶ درصد است.

به دلیل آنکه این آمار از طریق محاسبات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌شود، این تفاوت جزئی وجود دارد و بسیار به هم نزدیک است. مدل‌های آماری‌ در هر دو مرکز کنترل شده و تفاوت اندک میان آمارها کاملاً طبیعی است. اصل موضوع این است که تقریباً هر دو این ارقام بالاتر از تورم هستند.

 به‌رغم پیش‌بینی‌ها بر خروج بازار مسکن از رکود در نیمه دوم سال جاری اما هنوز این بازار چندان تحرکی ندارد و بیشتر شاهد افزایش جزئی معاملات همراه با رشد قیمت مسکن هستیم. علت چیست؟

تغییرات قیمت مسکن و معاملات مسکن در ماه‌های اخیر قابل توجه بوده است. قیمت‌ها از تورم پیشی گرفته و معاملات هم از حدود ۱۳ هزار فقره ماه‌های قبل در دی‌ماه به ۱۹ هزار واحد رسید. بنابراین در سه چهار سال گذشته این تغییر در روند معاملات مسکن به عنوان یک رکورد محسوب می‌شود.

به دنبال این افزایش قیمت و معاملات در بخش مسکن، در هشت ماه ابتدای سال میزان پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران حدود ۴ /۵ درصد رشد داشته است. تعداد پروانه‌ها در کل کشور نیز در شش‌ماهه اول سال جاری ۴ /۳ درصد رشد داشته است. بنابراین آثار معاملات این خوش‌بینی را در سرمایه‌گذاران ایجاد کرده که وارد بازار شوند و برای اخذ پروانه اقدام کنند. از طرفی افزایش نرخ ارز با جذب برخی منابع مالی باعث خواهد شد که تب معاملات در بازار مسکن دوباره کمی سرد شود. اما از طرف دیگر ممکن است بعد از یکی دو ماه دوباره بازار مسکن رونق بگیرد. زیرا اگر شاخصی را از چهار پنج سال گذشته تاکنون در نظر بگیریم، برای مثال مبنا را سال ۹۰ یا ۹۱ در نظر بگیریم، تقریباً بازار مسکن به لحاظ قیمتی تغییر قابل توجهی نداشته است. اگر افزایش قیمت مسکن را با تورم مقایسه کنیم، بر اساس قیمت‌های ثابت، قیمت واقعی مسکن نزولی بوده است. طی این سال‌ها سایر شاخص‌های بازار سرمایه مانند بورس، سکه، طلا، ارز، اتومبیل و… نسبت به مسکن افزایش قابل توجهی داشتند. بنابراین مسکن جاماندگی و عقب‌ماندگی خود را از این شاخص‌ها کمی تعدیل می‌کند.

 یعنی اکنون که افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی پیشی گرفته به همین علت است؟

بله، بخش عمده آن به همین دلیل است. البته تنها یک ماه است که افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی بالاتر رفته است و در چهار سال گذشته نرخ تورم بیشتر از افزایش قیمت مسکن بوده است. یعنی اگر به شاخص‌ها نگاهی بیندازیم مشاهده می‌کنیم که مسکن در چهار پنج سال گذشته بسیار پایین‌تر از تورم، سکه، طلا، ارز و… است.

بنابراین همان‌طور که قبل‌تر بیان شد یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر آن است که مسکن جاماندگی و عقب‌ماندگی خود را از این شاخص‌ها تعدیل می‌کند.

به هر حال قیمت مسکن در حد تورم یا حتی کمی بالاتر از تورم رشد خواهد کرد،‌ اما نمی‌توان گفت که جهش قیمتی به معنای سال‌های ۹۰ و ۹۱ خواهیم داشت و این افزایش قیمت پایین‌تر از آن سال‌ها و به صورت نسبی خواهد بود. در واقع این موضوع باعث خواهد شد که بازار مسکن در حوزه‌های تولید مقداری از رکود خارج شود و همچنین ارزش افزوده بخش مسکن مثبت شود که این موضوع تاثیر مثبتی بر GDP خواهد گذاشت و این نکته بسیار مهمی است.

 آیا ممکن است با توجه به نوسانات ارزی و اثر آن بر بازار مسکن تقاضای سفته‌بازی در این بازار فعال شود؟ با توجه به این مساله بازار مسکن کشش افزایش قیمت‌ها را دارد؟

اکنون بازار مسکن کشش افزایش قیمت شدید را ندارد و به همین دلیل چنین اتفاقی پیش‌بینی نمی‌شود، اما اگر اتفاقاتی مانند نوسانات ارزی در اقتصاد ادامه‌دار باشد، سبب آن می‌شود که تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی وارد بازار مسکن شود و همین موضوع باعث ایجاد تغییراتی در بخش مسکن می‌شود.

 با توجه به تحرکاتی که در بازار اتفاق افتاده و به آن اشاره کردید، آیا این تحرکات باعث ترغیب سازندگان در جهت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خواهد شد؟

پیش از این اشاره کردم حدود ۹۶ درصد فعالیت‌های بخش مسکن مربوط به بخش خصوصی است و فعالان اقتصادی این حوزه راساً برای سرمایه‌گذاری و اخذ پروانه اقدام کرده‌اند. همان‌گونه که بیان شد نرخ پروانه‌های ساختمانی در تهران ۴ /۵ درصد (هشت ماه سال جاری) و در کل کشور ۴ /۳ درصد (شش ماه سال جاری) رشد داشته است. این یعنی آثار تحرکات اخیر در بازار مسکن این علاقه و خواست را در سازندگان ایجاد کرده که برای اخذ پروانه ساختمانی اقدام کرده‌اند و پیش‌بینی می‌شود که این روند آرام‌آرام رشد بیشتری هم داشته باشد و رو به جلو حرکت کنیم.

به هر حال اگر بخواهیم به صورت کلاسیک در مورد قیمت مسکن در آینده صحبت کنیم، باید بگوییم که بازارهای موازی اعم از سکه، طلا، ارز و… بر آن اثر می‌گذارند. همچنین قیمت مصالح ساختمانی که اکنون کمی افزایش پیدا کرده است، بر آن اثرگذار است. از طرف دیگر در سال آینده مقداری عرضه‌های جدید به بازار مسکن را نیز داریم. دو سه سالی است که به دلیل کم شدن پروانه‌های ساخت با عرضه کمی در بازار مسکن مواجه بوده‌ایم و عرضه‌ عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی خالی بوده است که از سال‌های گذشته باقی مانده‌اند. بنابراین ورود عرضه‌های جدید نیز در قیمت مسکن اثر می‌گذارد.

 با این اوصاف چرا رونقی که فعالان بازار مسکن از آن خبر می‌دهند به نسبت دوره‌های گذشته چندان محسوس نیست. علت چیست؟

انتظارات از رونق در ایران متفاوت است. همان‌طور که انتظارات از سود در ایران متفاوت است. برای مثال سازند‌ه‌ای باید ۷۰ درصد سود ببرد تا از کار خود راضی باشد. یعنی به سودهای معقول قانع نیستند. ما باید انتظارات خود را عقلانی کنیم. مردم، دست‌اندرکاران ساخت‌وساز و فعالان بخش، همگی باید انتظارات خود را تعدیل و معقول کنند. هم از سودآوری بخش باید انتظار معقول داشته باشیم، هم از بحث رونق.

برای مثال اکنون می‌گوییم ۱۹ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شده است. این حجم بزرگی از معاملات است، زیرا در ماه‌هایی که بازار مسکن ضعیف است این رقم به ۱۰ هزار معامله واحد مسکونی می‌رسد. بنابراین زمانی که این اتفاق می‌افتد، نشانه‌ای از تحرک در بازار مسکن است.

تعداد معامله یعنی تعداد تقاضا و تعداد کسانی که پول پرداخت می‌کنند. از طرفی هم بحث قیمت مطرح است و این دو عامل باعث می‌شود که سازنده پروانه بگیرد و شروع به ساخت‌وساز کند که این اتفاق اکنون در حال شکل گرفتن است.

‌  به‌ طور کلی علاوه بر افزایش معاملات، با بروز کدام علائم در بازار مسکن می‌توانیم رسیدن به رونق را جدی بگیریم؟

معمولاً در شرایط پیش‌رونق و وقوع رونق در بخش مسکن، علاوه بر افزایش تعداد معاملات، قیمت مسکن نیز تا حدودی افزایش می‌یابد. علاوه بر این در شرایط رونق بخش مسکن، تقاضا برای تسهیلات خرید و سپرده‌گذاری در صندوق‌ها و حساب‌های پس‌انداز مسکن برای دریافت تسهیلات نیز به تدریج افزایش می‌یابد.

متغیر دیگری که در ایران از ایجاد رونق در بخش مسکن و افزایش تقاضا در بازار مسکن متاثر می‌شود قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن است. در شرایط کنونی نیز بررسی آمارها و شاخص‌ها، بیانگر افزایش محدود قیمت مسکن و همچنین افزایش تسهیلات پرداخت‌شده، سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم و قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن است.

 وضعیت بازار مسکن تا پایان سال را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

معتقدم روندی که در قیمت‌ها و معاملات مسکن ایجاد شده است شدید نیست، کمااینکه در دی‌ماه نسبت به آذرماه، نرخ رشد پایین‌تر آمده است. البته رشد قیمت‌ها مثبت بوده، اما نرخ آن پایین‌تر آمده است.

به صورت ملایم‌تر افزایش قیمت دیگری در راه‌ است، البته این افزایش قیمت کمتر خواهد شد. در واقع گرمی بازار مسکن باقی می‌ماند و قیمت‌ها به صورت کاملاً‌ جزئی افزایش پیدا می‌کند و از شدت افزایش آن کاسته می‌شود.

بنابراین در سال آینده روندی مثبت و روبه جلو در بخش مسکن خواهیم داشت و نه‌فقط در حوزه معاملات و قیمت، بلکه مجموعاً در بخش مسکن رونق خواهیم داشت. بسیار محتمل است که تعداد پروانه‌های صادره افزایش یابد و جریان تولید و کسب‌وکار در حوزه مسکن رونق بیشتری بگیرد و به تدریج شاهد افزایش فعالیت سازندگان در حوزه ساخت‌وساز باشیم که این موضوع در دوره بعدی منجر به افزایش ارزش افزوده بخش مسکن خواهد شد.

برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.